Comprar una casa en la Ciudad de Santiago

AQUI VA UNA IMAGEN

La búsqueda de casa es una decisión importante en la vida de las personas, y muchas veces es una decisión que se toma una única vez en la vida.

Existe una gran cantidad de variables a considerar al momento de buscar casa, algunas relacionadas a la propiedad misma, a las posibilidades de quien está en búsqueda y también a variables externas que determinan la calidad de vida del sector en el que se encuentra la vivienda. Ejemplos de variables a considerar son las siguientes: características específicas de la propiedad, tales como metros cuadrados construidos, cantidad de habitaciones, disponibilidad de estacionamiento, precio, ubicación, etc; también características de quien está en búsqueda de vivienda, como lo es el nivel de ingresos de la familia, nivel de ahorros, cantidad de personas, proyecto personal de vida; y finalmente las características del entorno, como lo es la seguridad del entorno, el acceso a transporte público, cercanía de redes asistenciales de salud, etc.

Ser capaz de evaluar todas estas variables y ponderarlas de acuerdo con las preferencias de cada uno puede ser una tarea difícil, y muchas veces abrumadora. En este contexto, el siguiente desarrollo busca ser una primera aproximación a la evaluación de distintas variables relevantes en el proceso de búsqueda de casa.

Esta primera vista busca reflejar características generales de la oferta de casas usadas disponible en la Región Metropolitana entre Mayo y Agosto del 2020, de acuerdo a información disponible en el portal Chilepropiedades.cl. En particular, se caracteriza la oferta de viviendas agrupadas por sector geográfico de la región (sector sur, norte, nororiente, etc), comparando la cantidad de metros cuadrados construidos versus el precio del metro cuadrado construido. Además, el tamaño de cada burbuja busca dar una noción de la cantidad de viviendas disponibles en cada sector.

Lo primero que se observa es que existen 2 grandes grupos de sectores. Por un lado, se tiene al sector Nororiente completamente separado del resto de la región, caracterizándose por tener la mayor oferta de propiedades en venta, además de tener el mayor promedio de superficie construida en conjunto con el mayor precio promedio por metro cuadrado construido. Por otra parte, los sectores sur, suroriente, surponiente, norte y norponiente, se agrupan con un menor promedio de superficie construida y menor precio promedio por metro cuadrado construido. Finalmente, el sector centro se muestra independiente del resto, con una superficie promedio construida similar al sector nororiente y con un precio promedio similar al del conjunto del resto de sectores.

Esta primera vista permite orientar la búsqueda de vivienda en términos de la oferta disponible por sector, la superficie construida y los precios promedios. Así, si quien busca vivienda tiene un presupuesto restringido, es altamente probable que encuentre más opciones válidas fuera del sector nororiente. De la misma forma, si alguien busca propiedades con mayor superficie construida, es mejor ver más detalles en el sector centro y nororiente.

Para poder hacer un cálculo aproximado de cuánto puede llegar a costar una vivienda usada en alguna comuna en particular, se muestra el siguiente gráfico de barras en donde se observa el precio promedio del metro cuadrado de superficie total y el precio promedio del metro cuadrado construido.

Con el gráfico anterior, la persona interesada puede hacer un cálculo simple según las características de la vivienda que esté buscando para poder realizar su estimación.

En verde se muestra el precio más bajo y en rojo el precio más alto para cada conjunto de barras. Así, se puede concluir que San José de Maipo tiene el precio más bajo del metro cuadrado de superficie total, y que en términos de superficie construida es la comuna de El Monte la que tiene el precio más económico.

Por otro lado, la comuna que presenta el mayor precio promedio de superficie total es Providencia, mientras que Vitacura tiene el mayor precio promedio por metros cuadrado construido.

Para profundizar más el análisis de cada comuna, se presenta la siguiente tabla interactiva donde se pueden ver detalles especificos de cada una de las comunas, describiendo el valor máximo, mínimo y promedio de variables como el precio, cantidad de habitaciones, cantidad de baños, además de la superficie promedio construida y superficie total.

Seleccione comuna

La oferta de cada sector y comuna es una de tantas variables a considerar. Por lo general, se le da bastante importancia a saber características de cada comuna ¿Qué tan seguro es? ¿Hay movilidad? ¿Hay suficiente comercio? Para analizar las variables de entorno de las viviendas, se presentan resultados del Índice de calidad de vida urbana (ICVU), construido por la Cámara Chilena de la Construcción y el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, de las comunas de la Región Metropolitana. Este índice mide y compara en términos relativos la calidad de vida urbana de comunas y ciudades en Chile, a partir de un conjunto de variables referidas a seis dimensiones que expresan el estado de situación en la provisión de bienes y servicios, públicos y privados, a la población residente y sus correspondientes impactos socio-territoriales.

Las seis dimensiones que agrupa este índice son:

• Vivienda y Entorno: Nivel de precariedad de la vivienda, así como condición del espacio público en términos de su mantenimiento y nivel de inseguridad en los barrios.

• Condiciones Socioculturales: Aspectos relativos al desarrollo de capital social, conforme la oferta y resultados en educación, participación ciudadana y convivencia social.

• Ambiente de negocios: Capacidad de atraer actividad económica y nuevos emprendimientos, desarrollos inmobiliarios y nuevos servicios públicos y privados.

• Condiciones Laborales: Condiciones laborales de la población residente en términos de ingreso, condiciones contractuales, costo de vida y nivel de endeudamiento.

• Salud y Medioambiente: Acceso y proximidad a la red de salud, carencias en materia de salud y nivel de exposición ambiental en su entorno.

• Conectividad y Movilidad: Acceso y proximidad a los servicios asociados al transporte público, nivel exposición a accidentes de tránsito y conexión a internet.

La siguiente visualización interactiva permite observar las características mencionadas en cada sector y/o comuna. Es importante notar que el intervalo del rango en el que se mide cada métrica es de: rango inferior [0,50.6], rango intermedio ]50.8,58] y rango superior ]50.8,100].

Finalmente, para tener una idea general de Santiago, se observa el siguiente mapa de las comunas en donde la lógica de colores es la misma que se utilizó en la visualización anterior. Se agrega el color gris para las comunas de las cuales no se tiene información sobre su ICVU.

De todo lo presentado, se puede observar que existe una relación entre los parámetros de ICVU y el valor por metro cuadrado que tiene cada propiedad. Además, se nota que las comunas con menores ingresos, como La Pintana o Puente Alto presentan resultados de variables de entorno de las viviendas muy bajos en comparación a comunas como Las Condes y Vitacura.

La visualización presentada espera ser un aporte para quien esté buscando comprar una casa, entregando la información de diferentes ámbitos para guiarse no sólo con el precio si no con otras características y además conocer la realidad del mercado de las diferentes comunas.